美国地产投资有关的理财和避税问答

V小编

许多来美投资房产的客人都会问到如何管理房产的财税问题,比如,有哪些费用是可以抵消出租收入的,买卖房产要征收多少税?针对客户提出的问题,通过问答的形式做一个总结。


问:投资房产,我要交哪些税?

答:每年的房产税是板上钉钉。如果出租,收益还需要作为个人收入上税。但是国税局把出租收入定性为被动收入,不是日常经营的主动收入,所以不需要交额外的社保医保税(15.3%)。如果出售房产,还需根据你持有房产的时间,按照短期或者长期收益来加税,他们的利率是不一样。


问:短期或者长期收益怎么区分,如何选择?

答:短期收益是指在一年内买卖房产,并且有收益。长期收益是指在一年之后买卖房产,并且有收益。

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通过这个图可以看出长期资产增加的征税起点高,税率低,所以建议持有至少持有一年以上。国税局还规定,如果你购入首套房产超过五年,并且居住超过两年,当你出售时,可享受最高增加收益500,000美元的免税。


问:投资房出租,有哪些费用可以抵消出租收入?

答:基本上任何与出租有关的费用都可以抵消。比如按揭利息,房产折旧,地产中介费,专业服务费。广告费。还有很多费用还要靠您自己去挖掘。


问:房产折旧是怎么计算的?

答:房产折旧是一笔大的费用开支,但他是隐性的。房产普遍都是在升值,虽然你的房产会折旧,但是折旧的速度远远低于升值的速度。因此,你不但可以把折旧的费用用来抵消出租的收入,还可以坐收房产升值。居民住宅的折旧年期是27.5年,商用房产的折旧年期是39年.


问:折旧费用有没有弊端?

答:既可以抵消出租收入,还可以坐等升值,这么美的事可不容易实现。国税局固定:当你出售房产并且得到收益,要对折旧征收25%的税,征收额度与收益相等。举个例子,购入300,000房产,年折旧10,909,十年的折旧就是109,090,十年后卖出挣得350,000。这时候你的收益应该是350,000-(300,000-109,090) =159,090, 这时候,你不但要要交15%的长期增值税(159,090),还要补交25%折旧(109,090)。如果增值小于折旧,以增值为基点。


问:有没有方法可以折旧追回税以及增值收益税?

答:不交税是不太可能的,但延迟交是可以实现的,具体能拖多久,就要看您的操作了。美国有一种税规交Sec
1031
Exchange,通过和别人交换类似房产,达到避税的效果。许多投资者借用1031exchange避开折旧追回税和增值税,并且借用手上的资产充当杠杆抵押,交换更大的资产。1031exchange有许多规定,会在今后的文章中专门探讨。


总结:通过地产合理避税,不但可以大大的减少开支,做的好也会大大的增加收入。但是这需要专业人士的操作。我司和专业的地产公司合作,为投资者提供一站式的投资理财服务,相关地产问题可联系美国亨德森地产公司(Henderson
real Estate)
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